L'emprunt pour financer les investissements immobiliers


Les investisseurs sont de plus en plus nombreux à recourir à l’emprunt pour financer leurs investissements immobiliers. En quoi cette formule est-elle potentiellement intéressante? Et qu’est-ce que cela peut-il rapporter?


Depuis quelques années, les investissements immobiliers ont le vent en poupe. La baisse de confiance dans la Bourse et dans les banques, combinée au faible rendement des autres produits d’investissements, placent la location d’appartement en tête de liste des solutions choisies.
On observe également que les investisseurs sont de plus en plus nombreux à passer par l’emprunt pour financer leur acquisition.
En 2013, parmi les investisseurs immobiliers, la proportion d’emprunteurs comptant mettre leur bien en location est passée de 42 à 49%. L’autre moitié utilise l’emprunt pour financer l’achat d’une seconde résidence.
L'emprunt pour financer les investissements immobiliers

La principale raison qui pousse à emprunter, peut être le manque de liquidité disponible.
Pour d’autres, même s’ils disposent des moyens nécessaires, ils sont parfois bloqués dans des investissements qu’ils ne souhaitent pas liquider avant le terme de leur remboursement, ou encore, qu’ils souhaitent conserver.
Mais l’investissement immobilier peut aussi s’inscrire dans l’optique de la préparation de la pension de retraite. D’ailleurs, l’âge des investisseurs en LMNP se situe pour une large part dans la fourchette des 50 ans. A cet âge-là, ils ont encore une dizaine d’année de carrière devant eux et tant qu’ils exercent une activité professionnelle, il n’est pas nécessaire que leur investissement leur apporte un rendement supplémentaire immédiat. Les revenus locatifs peuvent être consacrés au remboursement du prêt. Puis, à l’âge de la retraite, le prêt est remboursé et les loyers se transforment en revenus complémentaires.

L'emprunt pour financer les investissements immobiliers

Avantage fiscal

La déduction des intérêts du prêt représente un avantage fiscal dont bénéficie l’investisseur immobilier puisqu’elle évite la double taxation via l’impôt des personnes physiques et les remboursements en capital ouvrent droit à une réduction d’impôts.
De plus, l’emprunt permet de profiter d'un effet de levier et d'augmenter ainsi le rendement.
Plus l’apport personnel est limité, plus le rendement sur le capital investi est élevé. Ce rendement est à comparer au taux d’intérêt payé pour l’emprunt.

S’agissant d’un bien loué à des particuliers, il faut mentionner le revenu cadastral dans la déclaration fiscale. Les impôts seront calculés sur le revenu cadastral indexé, majoré de 40%.
Les revenus immobiliers sont cumulés avec les autres revenus. Ils seront donc taxés au taux marginal, qui peut atteindre 50%.
Emprunter peut vous éviter de payer ces impôts. Les intérêts payés bénéficient de la déduction ordinaire des intérêts: ils sont déduits des revenus du bien immobilier. Ceci ne concerne pas uniquement les revenus du bien financé, mais ceux de tous les biens immobiliers que vous possédez, y compris ceux que vous louez ou votre résidence secondaire.
Les emprunts peuvent être modulés de manière à ce que la totalité des revenus immobiliers soient neutralisés, puisque la seule condition pour bénéficier de la déduction ordinaire des intérêts, est d’être propriétaire.

L'emprunt pour financer les investissements immobiliers

Une gestion rigoureuse

Pour évaluer l’intérêt d’investir dans l’immobilier, on tient compte de l’ensemble du patrimoine: de quoi se compose-t-il? Est-il recommandé de bloquer ces sommes pendant une période prolongée? A-t-on tenu compte des risques de décès ou d’invalidité? Faut-il faire des réserves pour la retraite?
Un investissement immobilier doit également être évalué sur base de son rendement.
Le principal revenu d’un bien loué est le loyer. Mais il faut aussi tenir compte des droits d’enregistrement et des autres frais liés à l’achat, des vides locatifs, des retards de paiement des loyers, des dégâts locatifs, ainsi que des charges.
L’immobilier exige en effet une gestion rigoureuse: négociation des baux, suivi des paiements, entretien et réparations, etc.