LMNP



La France est la première destination touristique dans le monde, avec près de 75 millions de visiteurs annuels pour 1,5 milliard de unités.

Autant dire que, en matière de tourisme, le marché est colossal.

Nous ne sommes pourtant que le 3ème pays en termes de capacité d’accueil.

De plus, les attraits de la location meublée sont nombreux et en adéquation avec l’évolution des modes vie, ainsi que d’une prise de risque minimum car limitée dans le temps (tourisme, missions professionnelles, logements étudiants, maisons médicalisées).

Les contribuables français réalisant, en 2011 et/ou 2012, un investissement en location meublée dans des résidences spécifiques peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.

LMNP : ce qui change avec la loi de finances 2012

La réduction d’impôts sur les Locations Meublées Non Professionnelles sera diminuée.


LES CONDITIONS D’APPLICATION

Les logements concernés

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, l’investissement en location meublée doit être réalisé dans :

- Une résidence avec services pour étudiants,
- Une résidence de tourisme classée,
- Une résidence avec services aux personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément « qualité »,
- Une résidence médicalisée.

Le bien immobilier doit être

soit en cours de construction en VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement),
de plus de 15 ans et faire l’objet de travaux répondant à l’ensemble des performances techniques fixées par les textes.

L’activité de location meublée ne doit pas être exercée à titre professionnel, et les revenus issus de la location du bien doivent être imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Peut également s’appliquer, le régime intéressant de la micro entreprise, si le Chiffre d’Affaires n’excède pas 32 600 €, auquel cas, le revenu taxable est donc égale aux recettes diminuées de 50%.

Les obligations de l’investisseur

L’investisseur s’engage en contrepartie à louer le bien meublé pendant au moins neuf ans à l’exploitant de la résidence.



LA REDUCTION D’IMPOT

Calcul de la réduction d’impôt

Le taux de la réduction d’impôt est de 18% pour les investissements réalisés en 2011 et 2012.Cette réduction est calculée sur le prix de revient du logement hors taxe et hors meubles (prix d’acquisition hors taxe majoré des frais afférents à l’acquisition tels que les honoraires de notaire, droits de timbres, taxe de publicité foncière). La réduction d’impôt est répartie sur neuf ans. Lorsque la fraction de la réduction d’impôt excède l’impôt dû, il est possible de reporter le solde sur l’impôt des six années suivantes. L’avantage fiscal est accordé au titre de l’année d’achèvement du logement ou de celle de son acquisition si celle-ci est postérieure. Rappel : Le déficit généré par l’opération est imputable uniquement sur des revenus de même nature (BIC non professionnels issus de la location meublée), on ne peut générer aucune économie d’impôt supplémentaire par l’imputation des déficits sur le revenu global, sauf déjà existants.

Plafonnement de la réduction d’impôt

Le plafond de la base de calcul de l’avantage fiscal est fixé à 300 000 € (sur un ou plusieurs logements).

LA POSSIBILITE DE RECUPER LA TVA EN LMNP CENSI-BOUVARD

Ce type d'investissement permet de faire coup double en bénéficiant à la fois d'une récupération de la TVA à 19,6% sur les biens neufs et d'une réduction d'impôt sur le revenu de 18% du prix de revient sur 9 ans (pour les investisseurs 2011).


La récupération de TVA

Lorsque l’investissement remplit ces conditions, il est possible de soumettre les loyers à TVA : cela permet à l’investisseur de demander la récupération de la TVA ayant grevé l’acquisition du bien (taux à 19,6%). Ce remboursement intervient généralement dans les 6 mois qui suivent la livraison.L’option de soumettre les loyers à la TVA est d’une durée de 9 ans. La demande de récupération de la taxe de 19,6% de l'investissement entraîne reconduction de cette option. Par conséquent, la TVA ne sera définitivement acquise qu’après 18 ans d’assujettissement.

▸ Réduction égale à 18 % du prix de l’opération avec un étalement sur 9 ans dans la

Limite de 300 000 € par an,

▸ Récupération, sous conditions, de la TVA sur le prix d’acquisition en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement).

A titre indicatif, voici un exemple pour un investissement de 100 000 € HT sans apport personnel, financement à 110% sur 25 ans.

Loyer estimé : 4 000 € HT par an.
Gain fiscal : 2 000 € par an pendant 9 ans.
Effort d’épargne moyen mensuel sur une durée d’investissement de 9 ans: 200 €,
Puis, les 15 années suivantes : 350 €.

EXEMPLE D’IMPACT SUR L’EFFORT D’EPARGNE

Exemple réalisé avec les paramètres suivants :

Couple marié avec 2 parts fiscales et un revenu net imposable de 51 000 €.

Financement sur 25 ans plus franchise totale de 24 mois avec un taux de 4,60 % et ADI de 3,5 € / 10 000 € empruntés.
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