Le plan de relance du logement, visant globalement à relancer la construction, a été revu.



Le plan de relance du logement, visant  globalement à relancer la construction, a été revu.
L'investissement locatif étant un des leviers de construction de logements neufs, on note, parmi les mesures visées, un aménagement de la Loi Duflot.

Pour rappel, le principe consiste à octroyer une réduction d’impôts sur le revenu à tous les contribuables qui investissent dans un logement neuf destiné à la location. En échange, l’investisseur devra respecter un certain nombre de conditions, notamment en termes de location du bien.

Dans ce cadre, les loyers sont plafonnés en fonction de la surface du logement et du zonage dans lequel il se trouve. L’éligibilité des locataires est également soumise à un plafonnement des ressources en fonction du zonage et de la composition du foyer.

La loi Duflot devient la loi Pinel

Depuis le 1er septembre 2014, la loi Duflot a été modifiée pour être améliorée.
Les mesures prises concernent notamment la durée de la location et l'identité du locataire.

Afin de rendre le dispositif de défiscalisation dans le logement neuf plus attractif aux yeux des investisseurs, la loi Pinel remplace la loi Duflot et complète l'ancien dispositif avec une série de nouvelles mesures pour encourager l'investissement locatif : durée d'investissement à la carte, possibilité de louer à ses enfants sous conditions, aménagement pour les SCPI...

Durée d’investissement à la carte

Première nouveauté, le gouvernement offre désormais aux particuliers la possibilité de choisir entre plusieurs durées d'investissement.
Ils peuvent opter entre 6, 9 ou 12 ans. La réduction d'impôt sera alors de 12 %, 18 % ou 21 %. Le choix ne sera pas figé, l'investisseur pouvant en cours de route moduler la durée

À chaque durée d'investissement est attaché un avantage fiscal spécifique, la réduction d'impôt étant proportionnelle au nombre d'années au cours desquelles le bien immobilier reste sur le dispositif Pinel.

La réduction démarre au 1er septembre 2014 et se poursuit sur les années suivantes :
  • sur 6 ans : 15% d'économie d'impôt (revenus locatifs express)
  • sur 9 ans : 18% d'économie d'impôt (valable aussi pour le DUFLOT-PINEL)
  • sur 12 ans : 21% d'économie d'impôt (LOI PINEL)

Le plan de relance du logement, visant  globalement à relancer la construction, a été revu.

Permettre aux parents d’acheter de l’immobilier pour le louer ou le donner à leurs enfants.

Deuxième modification : il sera désormais possible de louer ce bien à un ascendant ou un descendant. De quoi rassurer les propriétaires, tout en leur permettant d'aider leurs enfants.

La location à un ascendant ne souffrira a priori d'aucune contrainte particulière. En revanche, les investisseurs devront faire un choix entre la réduction d'impôt et la location du bien à leur enfant. En effet, le dispositif Pinel reprend le principe du défunt dispositif Besson, qui suspendait l'engagement de location et l'avantage fiscal pendant la location du logement par un descendant. Traduction, il ne sera pas possible de loger son enfant et de profiter d'une réduction d'impôt simultanément.

Faciliter les donations parents-enfants

Enfin, les investisseurs bénéficieront d’un abattement exceptionnel de 100 000 €, sur les donations de logements neufs à leurs enfants. A priori aucune défiscalisation ne sera prévue dans ce cas, cependant les parents pourront ainsi acheter un appartement neuf à leurs enfants, sans que ces derniers n’aient d’impôt à payer sur les droits de donation.

Avec l’application de la Loi Pinel, chaque enfant pourra recevoir un appartement neuf d’une valeur de 100 000 € de chacun de ses parents, sans payer de droits de donation.

Le plan de relance du logement, visant  globalement à relancer la construction, a été revu.

Les SCPI bénéficient des mêmes avantages fiscaux que les particuliers.

L'investissement via une SCPI est apprécié de ceux qui ne souhaitent ou ne peuvent pas directement acheter un bien immobilier. Dans ce cas, l'achat de parts via une SCPI permet de bénéficier de tous les avantages du dispositif Pinel à la hauteur du montant financier investi.

À présent, l'avantage fiscal de la pierre-papier sera calculé sur 100% du montant investi dans une société civile de placement immobilier (SCPI), contre 95% jusqu'ici. Il n'y a donc plus de différenciation avec l'investissement en direct, c'est-à-dire l'achat d'un logement neuf, pour le calcul de la réduction d'impôt.

Modification et harmonisation du zonage

Le territoire français est découpé en 5 zones selon le niveau de tension du marché locatif :
Depuis la zone A Bis (la plus tendue), A, B1, B2 et jusqu’à la zone C (la moins tendue).

Le zonage (répartition des villes) est un élément central du dispositif de défiscalisation, qui n'est pas éligible en zone C et l’est sur accord préfectoral en zone B2. De plus, les plafonds varient selon la zone.

  • Lyon, Lille, Marseille, Montpellier + une centaine d'autres villes sont classées en zone A (au lieu de B1).
De ce fait, le propriétaire pourra au moment du renouvellement du bail appliquer des loyers 20 % plus élevés qu'auparavant et ainsi améliorer sa rentabilité.
  • Le Havre, Caen, Dijon + d'autres grandes villes sont classées en zone B1 (au lieu de B2).
  • De plus, 600 communes environ deviennent éligibles en passant de la zone C à la zone B1 ou B2.
Le plan de relance du logement, visant  globalement à relancer la construction, a été revu.

En conclusion

La loi a fixé des plafonds de loyer pour permettre aux familles aux revenus intermédiaires, non éligibles à des logements sociaux, de pouvoir accéder à un logement de qualité.
Bien que l’investisseur dispose d’une marge d’intervention réduite sur ces valeurs plafond (intégration possibles des annexes pondérées), celles-ci restent peu contraignantes.

Du fait que les plafonds de loyers dépendent de la zone géographique dans laquelle se trouve le bien immobilier concerné, il est important de privilégier les villes où ces plafonds correspondent au prix du marché locatif.

De cette sorte il est possible de s’affranchir de ce seuil légal et de maximiser les revenus locatifs afin d’optimiser la rentabilité de l’investissement.