Newsletter Septembre 2018


Locatif : Comment optimiser les travaux déductibles 2019 ? Faut-il faire des travaux en 2019 ? Vers quel projet se tourner ?


Newsletter Septembre 2018

Après les calculs complexes relatifs à la question de la déductibilité fiscale des travaux réalisés en 2018, la réponse à la question de la déductibilité des travaux réalisés en 2019 est nettement plus simple : Les travaux « pilotables »,  c’est-à-dire qui ne présentent aucun caractère d’urgence et que vous pouvez aisément décider de reporter ou pas, réalisés sur des immeubles acquis avant le 01/01/2019, ne seront déductibles qu’à hauteur de 50% du montant réellement payé en 2019.

Le montant des dépenses de travaux admis en déduction pour la détermination du revenu net foncier imposable de l’année 2019 est égal à la moyenne des charges de l’espèce respectivement supportées au cours des années 2018 et 2019 (règle dite de la moyenne). Ainsi, les seuls travaux payés en 2019, ne seront déductibles qu’à hauteur de 50%.

Il ne sera donc pas intéressant de s’engager dans une opération de déficit foncier sur un immeuble acquis avant le 01/01/2019.

Vous devriez cependant être très prudent sur la nuance entre l’année de réalisation des travaux et l’année de paiement de ces travaux. En effet, au terme de la doctrine fiscale, les charges de la propriété sont en principe déduites intégralement au titre de l’année de leur paiement effectif, quel que soit la période ou l’exercice auquel elles se rattachent.

C’est donc bien l’année du paiement de ces travaux qui permettront leur affectation à l’année 2018 ou à l’année 2019 ou 2020. Vous pourriez donc être tenté(e) :

  • Soit de payer en 2018 des travaux réalisés au début de l’année 2019 afin de profiter d’une meilleure déductibilité fiscale ;
  • Soit de payer en 2020 des travaux effectivement réalisés en 2019 afin de contourner la moindre déductibilité fiscale des travaux payés en 2019. En effet, à partir de 2020, les travaux seront intégralement déductibles.

Quel pourrait être le risque de redressement fiscal si vous payiez en 2018 ou 2020 des travaux réalisés en 2019 ?

Les revenus fonciers répondent d’une comptabilité de caisse et non d’engagement. Aucun fondement pourrait remettre en cause le procédé auprès de l’administration fiscale mais nous pourrions nous poser la question de l’abus de droit.


Quel investissement immobilier locatif est intéressant en 2019 à Lyon ?

L’acquisition d’un bien dans l’ancien dans le but de réaliser un déficit foncier est freiné par les nouvelles règles fiscales en matière de déductibilité des travaux. De plus, en raison d’une hausse globale des prix de l’immobilier dans l’ancien sur Lyon, Pour ceux qui recherchent un gain fiscal en 2019, nous préconiserons plutôt l’acquisition de biens réhabilités et bénéficiant d’une fiscalité neutre pour une acquisition 2019.

A titre d'exemple, nous proposons ce retour de lot sur un programme réhabilité en 2015 et très bien situé, dont les caractéristiques permettent un montage en loueur meublé non professionnel (LMNP). Le programme bénéficie de la garantie décennale du constructeur jusqu'en 2025.
 
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